La transferencia de una propiedad por un no residente, una persona física o una entidad jurídica, puede implicar un incremento del Impuesto sobre la Renta de no residentes (IRNR) cuando sea aplicable. En el caso de una transferencia onerosa, es la diferencia entre la transferencia y el valor de adquisición la que determina el importe de la ganancia o de la pérdida (teniendo en cuenta los costes relacionados con la adquisición y la transmisión).

El precio de la compra consiste en el importe real por el que la propiedad fue adquirida, junto con el importe de los gastos e impuestos relacionados con la adquisición; excluyendo los intereses que el vendedor haya podido pagar. Dependiendo del año de adquisición, este valor se verá corregido mediante la aplicación de tasas de descuento fijadas en base anual en el presupuesto del gobierno.

En el caso de personas físicas, es importante saber que se considera NO residente a una persona cuando NO VIVE en el territorio español. Esto significa que la persona o entidad solo estará sujeta al IRNR si se les considera NO contribuyente para el Impuesto sobre la Renta o si se le considera contribuyente para el Impuesto de Sociedades (IS).

Para que se pueda determinar el lugar de residencia de una persona física en España, el Artículo 9 de la nueva Ley del Impuesto sobre la Renta establece varios criterios:

  • Estar en España durante más de 183 días. Se considera que una persona es residente habitual en el territorio español cuando está en España durante más de 183 días a lo largo del año. Para determinar el periodo de estancia en España, se contarán las ausencias esporádicas, a no ser que el contribuyente tenga una prueba de que su domicilio fiscal está en otro país.
  • Centro de intereses económicos. Se considera que una persona es residente en España cuando el núcleo o base de sus actividades o intereses financieros está, directa o indirectamente, en España.
  • Residencia del cónyuge e hijos. En tercer lugar, y salvo prueba de lo contrario, se supone que el contribuyente tiene su residencia en España cuando, de acuerdo con los criterios anteriormente mencionados, el cónyuge, quien no está separado legalmente de su pareja, y cuando los hijos, quienes son menores de edad y dependen de los padres, son residentes habituales en España.
  • Las personas con nacionalidad española, su cónyuge, no separado legalmente, y los hijos menores que tengan su residencia habitual en el extranjero, en su calidad de miembros de las oficinas diplomáticas o consulares, si ocupan un cargo o tienen un empleo en el Estado español o si son funcionarios que ocupan una posición oficial o tienen un empleo en el extranjero.

Las personas con nacionalidad española que demuestran tener su residencia en un paraíso fiscal, no perderán su condición de contribuyente durante el periodo impositivo en el que tiene lugar el cambio de residencia, o para los cuatro periodos impositivos siguientes; excepto en el caso de los empleados que se convierten en residentes fiscales en el Principado de Andorra, donde tienen que cumplir una serie de requisitos.

En el caso de no cumplir ninguno de los criterios anteriormente mencionados, se considerará que es no residente el que obtenga los ingresos en España y, como tal, se les gravará como no residentes.

Con el fin de garantizar el pago de cualquier impuesto adeudado, se le requiere al comprador (persona que compra la propiedad de un no residente), residente o persona física no residente o entidad jurídica, retener el 3% del precio de venta (25,2 IRNR). No existe tal obligación en los siguientes casos:

1. Cuando el cedente certifica que es residente en España y que, por lo tanto, está sujeto al Impuesto sobre la Renta o al Impuesto de Sociedades por la Agencia Tributaria.

2. Cuando la propiedad es parte de una disposición en la Constitución o cuando es el incremento de capital de una empresa residente.

Con el fin de solicitar un reembolso, debe enviar un formulario ("Modelo 210", aprobado por la Orden EHA / 3316/2010 del 17 de diciembre, indicando el tipo de ingreso 28), en la Dirección Provincial o autoridad sobre la propiedad objeto de la transferencia.

El tipo impositivo desde 2012-2014 es del 21%, antes era del 19%.

La persona que adquiere una propiedad, sea o no residente, está obligado a retener y a pagar a Hacienda el 3% del precio acordado. Para el vendedor, este importe servirá de pago a cuenta de cualquier impuesto basado sobre el ingreso derivado de esta transmisión. Por ello, la persona que adquiere la propiedad le dará al vendedor no residente una copia del formulario 211 como prueba del pago de la retención para que éste pueda descontar este importe del importe a pagar que resulta de la declaración de las ganancias. Si el importe a retener excede la deuda tributaria, usted puede obtener una devolución del excedente.

Si no se paga la retención, la propiedad seguirá estando sujeta al pago de cualquier importe que sea menor entre el impuesto retenido o el pago correspondiente a cuenta, y el impuesto correspondiente.

Para averiguar el importe exacto, le aconsejamos que acuda a un asesor fiscal legal con todos los datos de la casa, el último recibo del IBI, la fecha de compra y la fecha de venta para que puedan calcular y evitar errores.

Información de WGK Abogados - Plaza Virgen del Carmen, 14 B - 03724 Moraira - +34/ 96 649 07 25

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